Dans notre article précédent, nous avons expliqué brièvement les objectifs de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles du Québec (LPTAA) ainsi que certaines interdictions prévues à cette loi.

Comme l’objectif principal de la LPTAA est la conservation d’une partie du territoire québécois pour la pratique de l’agriculture, cette loi stipule l’interdiction d‘utiliser les terrains situés en zone agricole à un usage qui n’est pas de l’agriculture ou une activité agricole. Ainsi, tout usage autre que l’agriculture est interdit en zone agricole.

La construction et l’ajout de résidence ainsi que l’utilisation d’un terrain à des fins résidentielles sont donc en principe interdits en zone « verte » puisqu’il s’agit d’un usage ou une activité non-agricole. Comme la plupart des lois, la LPTAA contient plusieurs exceptions à cette règle. Dans le présent article, nous survolerons certaines de ces exceptions qui permettent l’utilisation à une fin résidentielle et même la construction de nouvelle résidence en zone agricole.

Droits acquis

Les résidences construites avant l’entrée en vigueur de la LPTAA en 1978 bénéficient de droits acquis. C’est-à-dire que l’on peut continuer l’usage résidentiel qui existait avant l’adoption de la loi. Ces droits acquis sont toutefois limités à une superficie maximale de 5000 m2, soit environ 1,2 acres de terrain. Tous les aménagements à usage résidentiel (maison, garage, piscine, remise, puit artésien, champs d’épuration, etc.) doivent être situés à l’intérieur de cette superficie de 5000 m2.

Il est possible de modifier, d’agrandir et de rénover les résidences bénéficiant de droits acquis. On peut même démolir celles-ci pour en reconstruire une nouvelle. Toutefois, la superficie bénéficiant de droits acquis ne peut être déplacée ou transférée. La nouvelle résidence devra être construite à l’intérieur de la même superficie de 5000 m2. Elle devra également être construite dans l’année suivant la démolition de la vieille résidence puisque les droits acquis peuvent s’éteindre si l’usage cesse pendant plus d’un an.

Les résidences bénéficiant de droits acquis peuvent également être détachées et vendues séparément du résidu de la terre agricole.

Agriculteurs

La LPTAA prévoit qu’une personne dont la principale occupation est l’agriculture et dont les principaux revenus proviennent de son activité agricole, peut construire une résidence pour elle-même, pour son enfant ou son employé. Cette résidence doit être construite sur un lot dont elle est propriétaire et où elle exerce sa principale activité agricole. Cette résidence ne pourra toutefois être détachée et vendue séparément. Elle restera donc attachée à l’ensemble de l’immeuble de cet agriculteur.

Grande superficie vacante

Une personne qui est propriétaire d’une terre d’au moins 100 hectares (environ 247 acres) peut construire une seule résidence sur celle-ci à la condition qu’elle soit vacante, c’est-à-dire qu’aucun bâtiment n’y est construit. Comme pour les droits acquis, l’utilisation résidentielle et tous les accessoires ne peuvent toutefois dépasser 5000 m2. Cette résidence ne pourra être détachée et vendue séparément. Elle restera donc attachée à l’ensemble de l’immeuble de cette personne.

Îlots déstructurés

Sur demande des Municipalités régionales de comté (MRC), la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ) peut rendre des décisions à portée collective. Ces décisions, qui visent l’ensemble du territoire d’une MRC, viennent établir des zones de superficie à l’intérieur desquelles il est possible de construire une maison neuve. Ces zones, appelées « îlots déstructurés », visent à permettre aux municipalités d’établir des secteurs comme présentant un potentiel de nouvelles résidences qui ne viendront pas nuire aux activités agricoles.

Ces décisions de la CPTAQ viennent déterminer les conditions à respecter (superficie minimale ou maximale, droit de morcellement ou non, etc.) pour la construction de résidence. Dans notre région, les MRC de Brome-Missisquoi, de Memphrémagog et du Val-Saint-François ont obtenu des décisions à portée collective. Celles de la Haute-Yamaska et de Rouville n’ont toujours pas demandé ou obtenu de telle décision.

Autorisation de la CPTAQ

Si on ne peut pas utiliser l’une des exceptions mentionnées ci-dessus et que l’on désire construire une résidence en zone agricole, il faut alors faire une demande d’autorisation à la CPTAQ. Celle-ci analysera la demande en tenant notamment compte de la disponibilité de terrain en « zone blanche », des contraintes causées par l’ajout d’une résidence sur les exploitations agricoles voisines et du potentiel de rentabilité d’une activité agricole sur la terre concernée. Il en est de même si un propriétaire bénéficiant de droits acquis désire déplacer ou transférer ceux-ci ailleurs sur le même terrain ou sur un autre lot.